Kisokos

Az alapító okirat elfogadásához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. Az alapító okiratot minden esetben ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni és az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
A társasház alapító okirata a bevezető rendelkezések mellett tartalmazza a közösség nevét (egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt), az ingatlan elhelyezkedését, helyrajzi számát, az épület műszaki jellemzőit és a beépítés módját.
Az alapító okiratban római számokkal kell felsorolni a közös tulajdonba kerülő épületrészeket (pl. földrészlet, telek, lépcsőház, gondnoki lakás, tároló) és berendezéseket (pl. vezetékrendszerek a lakásokhoz történő leágazásig, kazán stb.).
Az alapító okiratban arab számokkal jelölik, sorszámozzák a külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket. Itt kell meghatározni a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadokat és ezek meghatározásának a módját. Az alapító okirat záró része tartalmazza az ingatlan – nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatokat, jogokat és tényeket.
A korábbi jogszabályok alapján megalkotott alapító okiratok esetenként tartalmazhatnak olyan előírásokat, amelyek a tulajdonostársak egymás közötti jogviszonyát szabályozzák. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény rendelkezése értelmében a társasház alapító okirata kizárólag a tulajdonjogi helyezet szabályozását tartalmazhatja. A tulajdonjogi viszonyokat nem érintő kérdésről a szervezeti- és működési szabályzatnak kell rendelkeznie. Ha, az alapító okirata tartalmaz szervezetre és működésre vonatkozó előírásokat, akkor a társasház közgyűlése az összes tulajdoni hányad legalább egyszerű többségével hatálytalaníthatja ezeket a rendelkezéseket, ezzel egyidejűleg ugyanilyen szavazattöbbséggel megalkothatja a saját szabályzatát. Ugyanehhez a témához szervesen kapcsolódik a társasházi törvény 63. §. (2) bekezdése, mely szerint a bejegyzett társasház alapító okiratának a 2003. évi CXXXIII. törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 2004. január 1-jével kötelezően írja elő az újonnan alakuló társasházak részére a szervezeti-és működési szabályzat (a továbbiakban: SZMSZ) elkészítését.
A 2004. január 1. előtt már bejegyzett társasházak 2004. december 31-éig kötelesek voltak megalkotni a szabályzatukat. A legfeljebb hatlakásos társasházakra részére választási lehetőséget biztosít a törvény. A közösség dönthet úgy, hogy a szervezetére és működésére a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha, a közösség nem hoz ilyen határozatot, akkor szervezetére és működésére a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
Az SZMSZ a tulajdoni viszonyokat nem érintő kérdéseket szabályozza, amelyet a közösségnek kell megalkotni a jogszabályok figyelembevételével. Ha, a közösség nem rendelkezik ilyen szabályzattal, akkor a társasház napi szintű működése kerülhet veszélybe. A törvény ugyanakkor nem szankcionálja a szabályzat megalkotásának elmaradását. A 2003. évi társasházi törvény a társasházak felügyeletét a jegyző hatáskörébe utalja, akinek hivatali kötelessége ellenőrizni, hogy a társasház alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosításai megfelelnek az előírt jogszabályoknak. Ha, a jegyző a társasház működésében szabálytalanságot állapít meg, akkor a közösségnek 60 napon belül helyre kell állítania a törvényes működését. A jegyző a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat.
Az SZMSZ tervezetét a közgyűlés megtartása előtt, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőzően tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni (tértivevényes ajánlott levélben). Az SZMSZ –t a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő 60 napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg, illetve módosítja. Az SZMSZ megismételt közgyűlésen nem fogadtatható el!
Az SZMSZ – -ről szóló közgyűlés határozat írásbeli szavazással is meghozható. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni. Ha, az írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10 – ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, akkor a közös képviselő 8 napon belül közgyűlést köteles összehívni.
Az SZMSZ –t és annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni, amelynek a feltétele az ügyvédi ellenjegyzés. Az SZMSZ érvényes ügyvédi ellenjegyzés nélkül is, de ez esetben nem lehet az ingatlan-nyilvántartásba benyújtani. Így többek között a társasházi közösség nem jegyeztethet be jelzálogot az elmaradással rendelkező tulajdonos ingatlanára.
Ha a társasház alapító okirata tartalmaz olyan rendelkezést, amelyet az SZMSZ – ben kell megállapítani, akkor közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább egyszerű többségével hatálytalaníthatja az alapító okirat SZMSZ – ben szabályozandó részeit, és ezzel egyidejűleg ugyanilyen szavazattöbbséggel megalkothatja a saját szabályzatát. A határozatot ügyvéddel kell ellenjegyeztetni.
A szervezeti-és működési szabályzat tartalma
A szervezeti-és működési szabályzatnak kötelezően tartalmazni kell:
a) a közösség szerveit, hatáskörét, jogait és kötelezettségeit (közgyűlés, közös képviselő, intézőbizottság, számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó szabályokat);
b) a közös költség viselésének és a költséghátralékok megfizetésére vonatkozó szabályokat;
c) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának meghatározásának a módját az erre vonatkozó jogszabályok figyelembevételével;
d) a felújítási alap képzése esetén a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait;
d) a közös és a külön tulajdon használatának és hasznosításának a módját;
e) a lakóépület házirendjét.
Az SZMSZ előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni:
a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást;
b) a lakcímét, személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát;
c) a külön tulajdonát bérlő személy ingatlan – nyilvántartásban szereplő adatát;
d) a külön tulajdonában lakó személyek számát és a haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.
Az SZMSZ a bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg.
A közgyűlés összes tulajdoni hányad egyszerű többséggel meghozott határozatában hozzájárulhat ahhoz, hogy a bejelentett adatokról a közös képviselő nyilvántartást vezessen. A nyilvántartásban szereplő adatokról a közös képviselő kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.
A bérlő adatai, valamint a bent lakó személyek számának megadása akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A társasház hozzájárulása szükséges ahhoz, hogy a bérlő fizesse meg a társasházközösségnek a közüzemi szolgáltatás díját. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről – ha erre vonatkozóan az SZMSZ kötelezést tartalmaz – tájékoztatni. Ha, a bérlő – írásbeli felszólítás ellenére – a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. Ha, a tartozást rendezték (bérlő, tulajdonos), akkor a közös képviselő az adatot haladéktalanul köteles törölni.
Házirend
Alakuló közgyűlés, megismételt közgyűlés, Éves elszámoló, rendkívüli közgyűlés, részközgyűlés Közgyűlés határozatképessége Közgyűlés, összehívása, meghívó, meghatalmazás Közgyűlési Határozatok Könyve közgyűlési jegyzőkönyv
A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. A közgyűlés a jelenlévő tulajdoni hányadok egyszerű többségével választja meg és menti fel a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjai. Az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével. A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk, tehát tagjainak száma nem lehet kevesebb háromnál. Az intézőbizottsági tagoknak tulajdoni joggal kell rendelkezniük a társasházban, míg a közös képviselő lehet akár külsős személy is. A közös képviselő a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. Ebben az esetben a szerződésnek tartalmaznia kell a meghatározott társasház-kezelői tevékenység körében ellátandó feladatokat és az e tevékenység díjazása kérdésében történő megállapodást is.
A közös képviselő jogosultsága A közös képviselő jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. Az Építésügyi hatósági eljárásban – amennyiben a társasház közössége ügyfélnek minősül – annak képviseletére a közös képviselő jogosult. Kivétel az új építmény építésére, valamint a meglévő építmény tömegének megváltoztatására jogosító ügyben nem, erről a társasház kérelmére hozott építési engedélyt valamennyi tulajdonostársnak kézbesíteni kell. A társasház szervezeti-és működési szabályzata (a továbbiakban: SZMSZ) felhatalmazása esetén a közös képviselő háromhavi közös költség tartozás esetén jelzálogot jegyeztethet be az adós tulajdonostárs ingatlanára. Ha, a társasházi SZMSZ előírja, akkor a közös képviselő nyilvántartást vezethet a tulajdonostársak által bejelentett adatokról. A nyilvántartásban szereplő adatokról a közös képviselő kizárólag a közüzemi szolgáltatók és a bíróság részére adhat tájékoztatást. A közös képviselő gazdasági feladatai A közös képviselőnek a számviteli szabályok alapján évenként költségvetési javaslatot és elszámolást kell készítenie. Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő vagy az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről és a fogyasztóvédelmi hatóság eljárásáról való lemondást. Ki nem lehet közös képviselő? Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, és nem láthat el társasház-kezelői tevékenységet: • aki büntetett előéletű, • aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll, • az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget, • üzletszerűen végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki nem rendelkezik az e törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget az e törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének.
A számvizsgáló bizottság a társasház gazdálkodását ellenőrző szerv. A számvizsgáló bizottságot a közgyűlés választja meg, illetve menti fel a közgyűlésen jelenlévők tulajdonostársak egyszerű szavazattöbbségével. A legalább egy elnökből és két tagból álló számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk. A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg. A huszonöt albetétesnél nagyobb társasházban számvizsgáló bizottság választása kötelező. Nem lehet számvizsgáló bizottság elnöke és tagja, aki büntetett előéletű, valamint az ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll. A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva: • bármikor ellenőrizheti a közös képviselő ügyintézését, havonta ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, • véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a beszámoló alapján elkészített éves elszámolást és a következő évi költségvetést, valamint a szervezeti-és működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat, • javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására, • összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget. A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait az SZMSZ – ben kell megállapítani, amely előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el. Ha a gazdasági ellenőrzési feladatok ellátása számvizsgáló bizottság vagy a felhatalmazható tulajdonostárs hiánya miatt nem biztosítható, akkor az SZMSZ erről szóló rendelkezése esetén, valamint a számvitelről szóló törvény alapján könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló törvény szerinti nyilvántartásban szereplő személy vagy olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, amelynek van ilyen tagja vagy alkalmazottja.
Társasházkezelő
Ha a közösség éves pénzforgalma meghaladja a húszmillió forintot vagy az alapító okirat szerint külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma meghaladja az ötvenet, a számvizsgáló bizottság, illetőleg az ellenőrzési jogkör gyakorlója feladatellátásának segítésére gazdasági ellenőrzést segítő személyt kell igénybe venni. A gazdasági ellenőrzést segítő személy a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy lehet. A közösség éves pénzforgalma: a gazdálkodási évben, készpénzben és bankszámlán befolyt összes bevétel és kifizetett összes kiadás együttes összege, amely egy tényszám és nem tervezett összeg! A gazdasági ellenőrzést segítő személy kötelezettsége vizsgálni és véleményezni az éves elszámolást, valamint a következő évi költségvetési tervezetet. E célból betekinthet a közösség számviteli nyilvántartásaiba, az azt alátámasztó bizonylatokba és dokumentumokba. A gazdasági ellenőrzést segítő személy a véleményéről és vizsgálatának eredményéről – ideértve azt is, ha tudomást szerez a közösség vagyonának várható jelentős csökkenéséről, illetve más olyan tényről, amely társasházi tisztségviselő felelősségre vonását vonhatja maga után –, írásban köteles tájékoztatni a közgyűlést. A gazdasági ellenőrzést segítő személy a társasház gazdálkodásáról szóló tájékoztatóját meghívóhoz mellékelni kell, ennek elmulasztása esetén az e körbe tartozó napirendi pontokról hozott közgyűlési határozat érvénytelen. A közgyűlésre a gazdasági ellenőrzést segítő személyt kötelező meghívni, aki tanácskozási joggal vesz részt éves elszámolás és a következő évi költségvetési javaslat közgyűlési napirendi pont tárgyalásán Nem kötelező a gazdasági ellenőrzést segítő személy igénybevétele, ha: • az ellenőrzési feladatok ellátása könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló törvény szerinti nyilvántartásban szereplő személy vagy gazdálkodó szervezet által biztosított; • a számvizsgáló bizottság elnöke vagy tagja mérlegképes könyvelői vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy, vagy • a közös képviselő, az intézőbizottság elnöke vagy tagja mérlegképes könyvelői vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy, vagy társasház-kezelői, vagy ingatlankezelői szakképesítéssel rendelkezik és megfelel a társasházi törvény szerinti feltételeknek.
Napirendi pont
A közgyűlésen a tulajdonostársakat fő szabályként tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. Ha, a törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg. • Egyhangú szavazati arány szükséges az alapító okirat létrehozásához és módosításához, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához. • A tulajdoni hányad alapján számított egyszerű szavazattöbbség szükséges (50%+1 szavazat): – az éves beszámoló és költségvetés elfogadásához; – a közös költség meghatározásához; – az adott évre tervezett karbantartási és felújítási munkák elfogadásához; – a közös képviselő, intézőbizottság és számvizsgáló bizottság megválasztásához és leváltásához; – hátralékkal rendelkező tulajdonostárs tulajdonának jelzáloggal való megterheléséhez; – a szervezeti- és működési szabályzat elfogadásához és módosítását; – bejegyezett társasház esetén az alapító okirat módosításához abban az esetben, ha az SZMSZ –t akarja a közösség megalkotni; – a társasház alapító okiratában szereplő – a külön tulajdont nem érintő – számítási hiba vagy nyilvánvaló adatelírás kijavításához; – az alapító okirat módosításához abban az esetben, ha a többi tulajdonostárs közös tulajdoni hányadát nem érintő lakásmegosztásról vagy lakásösszevonásról van szó; – a lakóépület külön tulajdonban lévő, nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának és hasznosítási módjának megváltoztatásával kapcsolatos döntéshez, amely a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglalja. • Az alapító okirat felhatalmazása esetén a társasházi közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát gyakorolhatja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ehhez az összes tulajdoni hányad kétharmados többsége szükséges. • A közösség az elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény nem rendelkezik arról, hogy miként kell a közös tulajdonból az egyes tulajdonosokat megillető eszmei tulajdoni hányadokat megállapítani, így erről a társasház alapításakor a tulajdonosok döntenek. Az eszmei tulajdoni hányad megállapításánál a külön tulajdon tényleges alapterületét kell kiinduló pontnak tekinteni, azaz a lakás egy négyzetméterére vetítve számolják ki a tulajdoni hányadokat. A lakáshoz egyéb területek is tartozhatnak pl. erkély, garázs, pince és tároló. Ha, ezek a lakással együtt kerültek felvételre, akkor különböző szorzószámok segítségével lehet a lakás alapterületéhez viszonyítottan megállapítani a területüket. A gyakorlatban erkélyek és tárolók alapterületét 0, 5, míg a garázsokét alapterületét 0, 7 szorzóval veszik figyelembe. Ezután összegezni kell a külön tulajdonhoz tartozó területeket, majd az összegzéstől függően 1 000-hez vagy 10 000-hez kell viszonyítani. E szorzószámokkal kell megszorozni a lakások alapterületét, így kapjuk meg az ingatlan – nyilvántartásba bejegyezhető közös tulajdonból való részesedés módját. A külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek (garázs, műhely, üzlet) az alapító okirat rendelkezése szerint kerülhetnek külön tulajdonként, vagy közös tulajdonként nyilvántartásba. A közös tulajdonon alapított kizárólagos használati jogot az egyes albetéteknél kell feltűntetni. A lakásokhoz tartozó pincerekesz, padlásrekesz esetében a lakás tulajdonosának csak kizárólagos használati joga van, mivel a pinceterület, illetve a padlástér egészében véve a közös tulajdon részét képezi. Ha, műszakilag önálló tároló- helyiségeket alakítottak ki, abban az esetben ezek külön tulajdonként is nyilvántartásba vehetők.
Közös tulajdon A 2003. évi társasházi törvény értelmében tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját a tulajdoni hányadok egyszerű szavazattöbbséggel határozza meg. A hatlakásos társasházak tulajdonosai a közös tulajdon használatáról és hasznosításáról szótöbbséggel határoznak, amennyiben működésükre a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait alkalmazzák. Külön tulajdon Az SZMSZ – ben kell szabályozni a külön tulajdonban lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosításának módját. A tulajdonostársat és a vele együtt lakó személyt és bérlőt külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga, azonban e jogait nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. A tulajdonos kötelessége fenntartani a külön tulajdonában álló lakást. A tulajdonos (a vele együtt lakó személy és bérlő) kötelessége lehetővé tenni és tűrni, hogy a lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül. A közösség köteles megtéríteni a beavatkozással okozott kárt. A tulajdonosnak kötelessége a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt. Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani. Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni. A 2003. évi társasházi törvény értelmezésében a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak a társasházban lévő külön tulajdont elhatároló épületszerkezet két oldalán lévő tulajdonosok. A társasházi külön tulajdonban lévő lakás nem lakás céljára történő használatához az alapító okirat módosítására van szükség. Az SZMSZ – ben a lakás nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására megállapított szabályok – amelyek nem lehetnek e törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak – a használat jogcímétől függetlenül a mindenkori használó részére is kötelezőek. Az SZMSZ tehát korlátozhatja a tulajdonostársat a lakáshasználat tekintetében annyiban, hogy a külön tulajdonában lévő lakását csak erre a célra használhassa. Az SZMSZ megtilthatja vagy meghatározhatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát, hasznosítását, ha a helyiségben a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális, erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni vagy szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani, forgalmazni. A fent említett szabályozásra lásd részletesen: a szerencsejáték szervezéséről szóló 1991. évi XXXIV. törvényt; a fogyasztóvédelemről szóló 1997. évi CLV. törvényt és a szervezett bűnözés, valamint az azzal összefüggő egyes jelenségek elleni fellépés szabályairól és az ehhez kapcsolódó törvénymódosításokról rendelkező 1999. évi LXXV. törvényt. A települési önkormányzat városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján – az építésügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban – rendeletben meghatározhatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit. A külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használata telepengedély-köteles tevékenységhez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék forgalmazására irányul, akkor a hatóság üzlet üzemeltetésére jogosító engedélyről a közgyűlés harmincnapos határidőben meghozott határozatának figyelembevételével dönt. A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma – így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat. A közösség a fent említett közgyűlési határozatokat az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. Az SZMSZ előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges.
Az éves költségvetési tervnek tartalmaznia kell: • közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként; • a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat; • a közös költséghez való hozzájárulás összegét – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban. Az éves elszámolásnak tartalmaznia kell: • a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a SZMSZ – ben megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében; • a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített – lejárt – követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is; • a kiadások és bevételek különbségének záró egyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve; • a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát; • a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket; • a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban; • a rezsicsökkentések eredményeként jelentkező megtakarítások összegét költségnemenként és tulajdonostársanként a közös költség megosztásának a szervezeti működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban.
A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás, azaz a közös költség a tulajdonostársakat fő szabályként a tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat (a továbbiakban: szmsz) másképp nem rendelkezik. A fő szabálytól való eltérés esetén a társasháznak az szmsz –ben kell meghatároznia a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén az érintett költség nemeket és ezeknek a számítási módját. A közös költséget fel lehet osztani a lakás hasznos alapterülete, a lakók száma szerint vagy lakásonként egyenlő arányában is. A hasznos alapterület a 253/1997 (XI.6.) Kormányrendelet szerint az alapterületnek az a része, amelyen a belmagasság 1, 9 m. A nyitott erkélyek fedetlen teraszok lakáson kívüli tüzelőtároló helyiségek, valamint garázsok területét az alapterület összegzésekor nem kell figyelembe venni. Általában az alábbi eltéréseket szokták figyelembe venni: garázs esetben a hasznos alapterület 40-60%-át, míg a tetőtér beépítésnél, ha az 1,9 m alatti terület meghaladja a teljes lakás alapterületének egy harmadát, akkor a hasznos alapterület + a többi alapterület 30-50 % – át számítják bele.
Állandó, eseti meghatalmazás
A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni.
A képviselőt általánosan (minden közgyűlésen való részvételre visszavonásig) és esetileg (egy adott közgyűlésen való részvételre) lehet meghatalmazni. A meghatalmazást közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni.
A meghatalmazás tartalmi kelléke, hogy kitűnjék belőle a képviselt, illetve a képviselő személyének azonosító adatai. Tartalmaznia kell, hogy mire irányul a megteendő nyilatkozat, és hogy a meghatalmazás eseti vagy általános-e. A meghatalmazás a jegyzőkönyv mellékletét képezi. A társasház az SZMSZ – ben előírhatja, hogy a meghatalmazott pl. csak tulajdonostárs lehet, vagy bármely más természetes személy, illetve hogy társasházkezelő/közös képviselő nem lehet meghatalmazott.
Figyelem: az állandó meghatalmazásnak is van lejárata!
6:16. § [Általános meghatalmazás]
Ügyek egyedileg meg nem határozott körére adott meghatalmazás akkor érvényes, ha teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalták. A határozatlan vagy öt évnél hosszabb időre szóló általános meghatalmazás öt év elteltével hatályát veszti.
Ha a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, akkor bármely (csak) tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár. Ha, a határozat bírósági felülvizsgálatát a jegyző hivatalból kérte, a kereseteket bíróság a perek egyesítésével bírálja el. A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.
A kéményseprő-ipari szolgáltatásáról szóló 2012. évi XC. törvény értelmében a közszolgáltatás biztosításának a feladata a megyék egész területén a megyeszékhely megyei jogú város önkormányzata, Pest megye közigazgatási területén Érd megyei jogú város önkormányzata, míg a fővárosban a fővárosi önkormányzat. Az ellátásért felelős önkormányzat a közszolgáltatást az ellátásához szükséges minimális szakmai, személyi és tárgyi feltételekkel rendelkező, általa alapított költségvetési szerv, gazdálkodó szervezet, nonprofit szervezet és egyéb szervezet vagy pályázaton nyertes gazdálkodó szervezet útján látja el. A közszolgáltató sormunka keretében időszakonként köteles elvégezni: a) az összekötő elemek (füstcsövezések) ellenőrzését, szükség szerinti tisztítását, b) a tüzelőberendezés biztonságos működéséhez szükséges levegő-utánpótlás ellenőrzését, c) a gáztüzelő-berendezések üzemeltetése során keletkezett égéstermék paraméterei közül a szén-monoxid tartalmának ellenőrzését, valamint d) gáztüzelő-berendezés esetében a műszaki-biztonsági felülvizsgálat meglétének ellenőrzését. Az ellátásért felelős önkormányzat által szervezett közszolgáltatást az ingatlan használója köteles igénybe venni, ha olyan tüzelőberendezést üzemeltet, amely égéstermék-elvezetővel van felszerelve, illetve tartalék (biztonsági) égéstermék-elvezetőt tart fenn. A 2012. évi XC tv. 7§ (1) bekezdése alapján a kéményseprő által megadott két időpontban sem biztosította az ingatlanba történő bejutást, akkor a második meghiúsult alkalomtól számított 30 napon belül a tulajdonosnak kell megrendelnie a szolgáltatást. Az ellátásért felelős önkormányzat a közszolgáltatási díjakat évente felülvizsgálhatja és a következő évben alkalmazandó díjakat november 30-ig rendeletben meghatározhatja. A díjak mértékét az égéstermék-elvezető típusa, a tüzelési mód, az égéstermék-elvezető igénybevételének jellege, és a közszolgáltatással érintett ellátási terület településszerkezetének figyelembevételével kell meghatározni. A társasház esetében közös tulajdonban lévő ingatlanrészek esetében a közszolgáltatás díját úgy kell megállapítani, hogy az alacsonyabb legyen a 2012. december 31-én alkalmazott közszolgáltatási díj 90%-ánál és a 2013. június 30-án alkalmazott közszolgáltatási díj 90%-ánál. A szolgáltatás díját a társasházat terheli, tekintettel arra, hogy a kémény – mint az épület biztonságát szolgáló épületrész – a társasház osztatlan közös tulajdona, így a kéménysepréssel kapcsolatos kötelezettségeket a társasház közösségének kell viselnie. A díj társasházon belül a lakóközösség döntésének megfelelően kerül felosztásra az egyes lakástulajdonosok között, sok esetben a közös költség részeként kerül megfizetésre.
A „hulladékról” szóló 2012. évi CLXXXV. törvény értelmében a kommunális hulladék elszállításának díjának meghatározást és módját a helyi önkormányzatok (Budapesten a fővárosi önkormányzat) rendeleteikben határozzák meg. A települési önkormányzat (Budapesten a fővárosi önkormányzat) a hulladékgazdálkodási közszolgáltatás ellátását a közszolgáltatóval kötött hulladékgazdálkodási közszolgáltatási szerződés útján biztosítja. A hulladékszállítási díjszabásának alapja nem a háztartásban élők létszáma alapján kerül meghatározásra, hanem a hulladéktároló edények űrtartalma és az ürítések gyakorisága szerint. A társasháznak a szemétszállítási díj felosztását szmsz-ben kell meghatároznia, ennek lehetséges módjai lehetnek: a bentlakó személyek száma szerint, egyenlő arányban vagy a tulajdoni hányad szerint.
A távhőszolgáltatásról szóló 2005. évi XVIII. törvény szerint területileg illetékes települési önkormányzat, a fővárosban a fővárosi önkormányzat engedélyesek útján köteles biztosítani a távhőszolgáltatással ellátott létesítmények távhőellátását. Az önkormányzat képviselő-testülete rendeletben határozza meg a távhőszolgáltató és a felhasználó közötti jogviszony részletes szabályait, valamint a távhőszolgáltatási csatlakozási díjat, a távhőszolgáltatási csatlakozási díj fizetési feltételeit. A szolgáltatott és a felhasznált távhő díjának elszámolása hiteles hőmennyiségmérés alapján történik. A felhasznált távhő mennyisége épületrészenként (pl. lakásonként) is mérhető és elszámolható, ha a felhasználók a távhő mennyiségének hiteles mérésére alkalmas mérőeszköz felszerelését, valamint a felhasználói berendezés ehhez szükséges átalakítását a saját költségükön, az épület valamennyi épületrészében megvalósítják, és a hiteles mérés feltételeit folyamatosan biztosítják. A szolgáltatás helyét, mértékét és tartamát, a távhőszolgáltatás díja épületrészenkénti megosztásának és kiegyenlítésének módját a felhasználó és a szolgáltató megállapodása tartalmazza. Ha elkülönült mérésre nem került sor, akkor a társasháznak kell meghatározni a külön tulajdonban álló ingatlanokra jutó díj számításának a módját.
A meleg-víz szolgáltatás és a központi fűtés költségét díjelőleg formájában határozzák meg, az éves elszámolás alapján pedig a díj végeleges összege kerül meghatározásra. A központi fűtésről és melegvíz-szolgáltatásról 189/1998. (XI. 23.) Korm. rendelet értelmében fűtési díjat a lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiségek, illetőleg az épület közös tulajdonú, közös használatra szolgáló helyiségei, területei szerint a légköbméterben kifejezhető fűthető térfogat egy légköbméterre vagy a fűtőfelület egy négyzetméterre jutó díjtétele alapján a fogyasztók szótöbbséggel hozott döntése – társasház esetén az alapító okirat vagy a szervezeti és működési szabályzat rendelkezése szerint – kell kiszámítani. A fűtőfelület kiszámításánál korrekciós tényezők is alkalmazhatók pl. a kazántól való távolság, a lakás kedvezőtlen fekvése (északi oldal, tetőtér), az üzlethelyiség forgalma miatt növelhető fűtőfelület. Ha a társasházban fűtés és meleg-víz szolgáltatás egyidejűleg történik, akkor a költségvetésben a meleg-víz szolgáltatás hőigényét és költségét a két fűtési idény közötti fogyasztással állapítja meg, annak kétszeres szorzatával éves szintre való számítással. Ebben az esetben a költségvetés a fűtési kiadásainak meghatározása a fűtés valamint melegvíz-szolgáltatás hő-fogyasztásának arányos felosztásával történik. A szolgáltatás költségvetésének melegvíz-fogyasztására jutó része alapján a melegvíz-hődíjának megállapítása történhet mérés alapján (mellékvízmérők felszerelésével) vagy a lakásokban élő személyek száma szerint.
A közműves ivóvízellátásról és a közműves szennyvízelvezetéséről szóló 38/1995. (IV.5) Kormányrendelet értelmében az ingatlanon fogyasztott víz mennyisége szempontjából a bekötési vízmérő az irányadó, ez alapján kell elszámolni a közműszolgáltatóval a társasháznak. A közműszolgáltató kizárólag a társasház-közösséggel áll jogviszonyban, amennyiben a lakástulajdonos nem rendelkezik hitelesített mellékvízmérővel. A társasház bármely tulajdonosa a mellékvízmérővel elkülönített vízhasználatra a szolgáltatóval mellékszolgáltatási szerződést köthet. A mérőóra beszerelésének költsége, hitelesítése és nyolcévenkénti kötelező cseréje a tulajdonost terheli. A mellékszolgáltatási szerződés feltétele, hogy a társasház (bekötési vízmérő szerinti fogyasztó) hozzájáruljon a szolgáltatás megkötéséhez. A bekötési vízmérő és az elkülönített vízhasználatokat mérő mellékvízmérők mérési különbözetéből megállapított fogyasztási különbözetet (függetlenül attól, hogy a víz ellenőrzött módon hasznosult, vagy méretlenül használták fel, esetleg elszivárgott) a társasház köteles megfizetni a szolgáltatónak. Ha, az albetétekben az elkülönített mérés nem lehetséges, akkor a társasház a víz-és csatornadíjat feloszthatja a bentlakó személyek száma szerint, illetve a tulajdoni hányadok (lakások alapterülete) alapján is. A bentlakó személyek száma szerinti felosztás esetében gondot jelenthet az ellenőrizhetőség, illetve az is, hogy év során változhat a lakók száma. A tulajdoni hányadok alapján történő költségmegosztás azért lehet méltánytalan, mert pl. egy nagyobb lakásban élő egyedülálló személy magasabb összeget fizet, mint egy kisebb ingatlanban élő többtagú család. Ezek az elszámolási módok ráadásul nem ösztönzik a tulajdonosokat és használókat arra, hogy a vízzel takarékoskodjanak, így igen gyakran a társasház víz-és csatornadíj költségei igen magasak. A társasházi közös vízhasználat (takarítás, medence feltöltés, csőtörés, kertlocsolás) során keletkező fogyasztást nevezik ún. technikai vízdíjnak. Ennek a díjnak a felosztásánál bizonyos mennyiséget (5-10% között) a mellékvízmérő órával rendelkező tulajdonostársakra is terhelni kell.
A közgyűlési meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés időpontját és helyét. A közgyűlés tisztségviselőinek (levezető elnök, jegyzőkönyvvezető, jegyzőkönyv hitelesítők) megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet. A részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást. A megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást. A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot nem lehet hozni, csak a különböző tájékoztatókat, előzetes problémafelvetéseket lehet tárgyalni.
A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer össze kell hívni. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente az SZMSZ – ben meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-ig meg kell tartani. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban – jól látható helyen – ki kell függeszteni. Sürgős esetet – így különösen a közös tulajdonban álló épületrészek, épület berendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását – kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt legalább 8 nappal meg kell küldeni. A társasházaknak az SZMSZ – ben kell a meghívó kiküldését pontosan meghatározni, illetve az átadását szabályozni, pl. ajánlottan vagy tértivevényesen, esetleg két tanú jelenlétében.
A társasházi közösség szerveit, hatáskörét, jogait és kötelezettségeit a szervezeti-és működési szabályzatban (a továbbiakban: SZMSZ) kell meghatározni. A közgyűlés az SZMSZ megalkotásával az egyes döntések meghozatalára a tisztségviselőket hatalmazhatja fel. A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz: • az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről; • a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról; • a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítésről, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. • a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról; • a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról; • a külön tulajdonban lévő lakás nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatásáról és ennek tilalmáról; • a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról; • a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról; • a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről; • polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről; • minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg. A közgyűlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének ugyanaz a személy is megválasztható.
A társasházi közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelyet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti. A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet. A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg – ha az SZMSZ ilyen kötelezettséget előír – azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell. A közgyűlési jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell: a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét; b) a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt jelenléti ív tartalmazza; c) a közgyűlés határozatképességének megállapítását; d) a tárgyalt napirendek összefoglalását; e) a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat.